5. 매각의 실시 (기일입찰) | 매각의 실시 (기간입찰)→   전체절차
   

민사집행법에 따르면 부동산의 매각은 ①매각기일에 하는 호가경매 ②매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰 ③입찰기간내에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰의 세가지 방법으로 하도록 규정되어 있습니다. 여기서는 현재 법원에서 실시하고 있는 통상의 방법인 기일입찰의 방법에 대하여 설명하도록 하겠습니다.

매각기일에는 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 매각장소에서 매각을 실시하여 최고가매수인 및 차순위매수신고인을 정합니다.

(1) 입찰장소

매각은 법원 안에서 하게 되며, 매각의 생명은 입찰표를 개봉하기 전까지는 응찰내용의 비밀을 유지하는 데 있으므로 매각장소에는 응찰자가 다른 사람이 알지 못하게 입찰표를 기재할 수 있도록 설비를 갖추게 됩니다.

(2) 입찰표, 입찰봉투, 매각사건목록 및 매각물건명세서의 비치

입찰표 및 입찰봉투는 응찰자들이 자유롭게 사용하도록 매각장소에 비치하여 놓습니다. 입찰봉투는 매수보증금을 넣는 흰 색 작은 봉투 및 이 보증금봉투와 입찰표를 함께 넣는 누런 색 큰 봉투의 두 가지가 있습니다.

집행관은 또한 매각기일에 매각사건목록을 작성하여 매각물건명세서와 함께 매각장소의 누구나 쉽게 볼 수 있는 곳에 비치 또는 게시합니다.

(3) 동시매각의 원칙

같은 매각기일에 매각에 부칠 사건이 2건 이상이거나 목적 부동산이 2개 이상인 경우에는 법원이 따로 정하지 아니한 이상 각 부동산에 대한 매각을 동시에 실시합니다. 매각 대상인 부동산이 여러 개인 경우에 이와 같이 원칙적으로 동시에 매각을 실시하는 이유는 담합의 방지 및 자유로운 응찰을 보장하기 위함입니다.

(4) 입찰의 개시

매각기일에서의 매각절차는 집행관이 주재합니다. 집행관은 매각기일에 매각을 개시하기에 앞서 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 입찰참가자에게 열람하게 하고, 특별매각조건이 있으면 이를 고지합니다.

기록의 열람과 입찰사항 등의 고지가 끝나면 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 입찰이 시작됩니다.

응찰자는 권리능력과 행위능력 이 필요합니다. 따라서 미성년자 등 행위무능력자는 법정대리인에 의하여만 입찰에 참가할 수 있습니다. 또 매각부동산이 일정한 자격을 가진 자만이 취득할 수 있는 것인 때에는 그 자격이 있어야 합니다.

매각부동산을 취득하는 데 있어 관청의 증명이나 허가를 필요로 하는 경우(예컨대, 농지의 입찰에 있어서 농지법이 정한 농지취득자격증명)에 그 증명이나 허가는 매각결정기일까지만 보완하면 되므로 입찰시에 이를 증명할 필요는 없습니다.

(5) 입찰표의 기재사항

입찰표에는 ①사건번호, ②입찰자의 성명과 주소, ③부동산의 표시, ④입찰가격, ⑤대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소를 기재하고, ⑥그 밖에 매수보증금액도 기재합니다.

입찰가격은 일정한 금액으로 표시하여야 하며, 다른 입찰가격에 대한 비례로 표시하지 못합니다.

(6) 입찰표 및 매수보증금의 제출

① 입찰표의 제출

입찰표는 매각기일에 집행관에게 제출하여야 합니다. 실제로는 입찰봉투에 넣어 입찰함에 투입함으로써 집행관에게 제출하는 것으로 됩니다. 입찰표의 제출로써 매수의 신고를 한 것으로 됩니다. 한 번 제출한 입찰표는 취소, 변경 또는 교환할 수 없습니다. 이를 허용하면 담합의 염려가 있을 뿐만 아니라, 입찰표의 제출 후에 다른 입찰자의 입찰내용을 알고 다시 입찰을 함으로써 불공정하게 되기 때문입니다.

② 매수보증금의 제출
매수보증금은 특별매각조건으로 달리 정함이 없는 한(재입찰의 경우에는 매수보증금을 입찰가격의 2/10 혹은 3/10으로 하는 특별매각조건을 정함이 보통입니다.) 입찰가격의 1/10 상당액입니다. 개정된 민사집행법에는 입찰가격의 1/10이 아니라 최저매각가격의 1/10에 해당하는 금액을 매수보증금으로 제공하도록 되어 있습니다. 매수보증금은 입찰표와 함께 집행관에게 제출하여야 합니다. 2004.09.01 부터는 서울보증보험(주)에서 발행하는 보험증권으로도 매수보증금을 납부할 수 있으므로 이 경우에는 입찰표를 보험증권과 함께 입찰봉투에 넣은 후 입찰함에 투여하면 됩니다. 실무에서는 매수보증금을 보증금봉투에 넣어 입찰표와 함께 다시 입찰봉투에 넣은 후 입찰함에 투입하도록 하고 있습니다. 개찰한 결과 최고의 가격으로 입찰한 자가 소정의 매수보증금을 제출하지 아니하였음이 밝혀진 경우에는 그의 입찰은 무효로 처리합니다.
한편 2004. 9. 1.부터 입찰보증에 대하여 기존의 현금 또는 자기앞수표로서만 제공하던 매수신청보증 방법에 대하여 일정액의 보증료를 지급하고 발급받은 지급위탁계약체결문서(일명:경매보증보험증권)의 제출로써도 입찰보증을 할 수 있게 되었습니다.


(7) 입찰의 종결

① 입찰의 마감 및 개찰

입찰표의 제출을 최고한 후 1시간을 경과하지 아니하면 입찰기일을 종결하지 못합니다. 입찰을 마감하면 지체없이 입찰표의 개봉, 즉 개찰을 실시합니다. 최고가매수인의 결정을 공정하게 한다는 것을 담보하기 위하여 개찰은 입찰자의 면전에서 하여야 하기 때문에 개찰할 때에는 입찰자가 출석하여야 하며, 입찰자가 출석하지 아니한 때에는 집행관은 법원사무관 등 상당하다고 인정하는 자를 대신 참여하게 합니다.
민사집행법에는 매각기일을 마감할 때까지 허가할 매수가격의 신고가 없는 때에는 집행관은 즉시 매각기일의 마감을 취소하고 같은 방법으로 매수가격을 신고하도록 최고할 수 있습니다.

② 최고가매수인의 결정
개찰결과 최고의 가격으로 응찰하고 소정의 매수보증금을 제출한 자로 판명된 자를 최고가매수인로 결정합니다. 그런데, 최고의 가격으로 응찰하고 매수보증금도 제출한 자가 2인 이상일 경우에는 그들만을 상대로 추가입찰을 실시합니다.
추가입찰의 입찰자는 전의 입찰가격에 미달하는 가격으로는 응찰할 수 없으며, 전의 입찰가격에 미달하는 가격으로 응찰한 경우에는 입찰에 응하지 아니한 것으로 봅니다.
추가입찰을 실시하였는데 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 그들 중에서 추첨에 의하여 최고가매수인을 정합니다. 또한 추가입찰을 실시하였는데 추가입찰의 자격이 있는 자 전원이 입찰에 응하지 아니한 경우에도 역시 추첨에 의하여 최고가매수인을 정합니다.

③ 차순위매수신고인의 결정
최고가매수인의 입찰가격에서 그 매수보증금을 공제한 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참가한 자는 최고가매수인가 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경우에는 자기의 입찰에 대하여 매각을 허가하여 달라는 신고(차순위매수신고)를 할 수 있습니다. 재매각으로 인한 절차의 지연을 방지하고 법원의 업무부담을 경감하기 위하여 차순위매수신고인 제도를 둔 것입니다.
차순위매수신고는 그 신고액이 최저매각가격 이상이어야 하고 또 최고가입찰가에서 그 보증금액을 공제한 금액을 초과한 경우에만 할 수 있습니다. 이는 차순위입찰신고에 의하여 채권자, 채무자 등 이해관계인에게 손해를 주지 않게 하기 위하여서입니다.
집행관은 적법한 차순위입찰신고가 있으면 그 신고인을 차순위매수신고인으로 정하여 그 성명과 가격을 호창하여야 합니다.
차순위매수신고를 한 자가 2인 이상인 때에는 입찰가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 때에는 추첨에 의하여 차순위매수신고인을 정합니다.

④ 입찰절차 종결의 고지
최고가매수인 및 차순위매수신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 호창하고 입찰절차의 종결을 고지하게 됩니다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 종결을 고지합니다.

⑤ 매수보증금의 반환
집행관은 입찰절차의 종결을 고지한 후에는 최고가매수인 및 차순위매수신고인 이외의 입찰자에게 그들이 제출한 매수보증금을 즉시 반환하게 됩니다. 그리고 매수보증금을 보험증권으로 납부한 경우에는 입찰에 참가함과 동시에 보험증권을 사용한것으로 봄으로 보험중권에 대한 반환이 의미가 없으나 입찰자들의 반환요청이 있을 경우 집행관이 확인 후 보험증권을 반환하게 됩니다.