1. 경매신청 및 경매개시결정   전체절차
 
경매의 신청
    경매신청에는 강제경매신청과 임의경매신청이 있습니다.

먼저, 강제경매신청에 관하여 살펴보겠습니다. 강제경매를 신청하려면, 강제경매신청서를 작성한 다음, 첨부서류와 함께 관할 집행법원에 제출하여야 합니다.

(1) 강제경매신청서 작성 요령

강제경매의 신청은 서면으로 하여야 하며, 신청서에는 다음의 사항을 기재하고 기명날인하여야 합니다.

① 채권자와 채무자의 성명과 주소
② 집행법원
③ 부동산의 표시

객관적으로 보아 당해 부동산의 동일성을 인식할 수 있을 정도로 강제경매의 대상이 될 부동산을 특정하여 표시하여야 하며, 일반적으로 부동산등기부등본의 표제부 사항을 기재하면 됩니다.

④ 강제경매에 의하여 변제를 받고자 하는 일정한 채권과 그 청구액

청구액 전액을 기재하여야 합니다. 나중에 채권계산서의 제출에 의한 확장이 허용되지 않기 때문입니다. 다만, 별도의 배당요구에 의하여 확장된 부분을 청구할 수는 있습니다.

⑤ 집행할 수 있는 일정한 집행권원

집행권원은 사법상의 일정한 급부청구권의 존재 및 범위를 표시함과 동시에 강제집행에 의하여 그 청구권을 실현할 수 있는 집행력을 인정한 공정의 증서를 말합니다.


(2) 첨부서류

강제경매를 신청함에 있어서 갖추어야 할 첨부서류 다음과 같습니다.

① 집행권원의 집행력 있는 정본
② 강제집행 개시의 요건이 구비되었음을 증명하는 서류


채무명의의 송달증명서, 조건성취를 채권자가 증명하여야 하는 경우의 조건성취집행문(조건이 채권자의 담보제공인 경우 제외)과 승계집행문 및 각 경우의 증명서(승계사실이 법원에 명백한 경우 제외)의 송달증명서, 담보제공의 공정증서 및 그 등본의 송달증명서, 반대의무의 이행 또는 이행제공을 증명하는 서면, 집행불능증명서

③ 부동산등기부등본이나 이를 대신할 수 있는 서류
④ 부동산목록 30통
⑤ 등록세(청구채권액의 2/1000)와 지방교육세(등록세의 20/100)를 납부한 영수필통지서 1통 및 영수필확인서 1통
⑥ 경매수수료 예납 : 경매절차에 있어서 필요한 송달료, 감정료, 현황조사료, 신문공고료, 집행관수수료 등의 비용에 대한 대략의 계산액을 예납하여야 합니다.

※ 서울중앙지방법원 예납액 산정 예 기재

1. 신문공고료
건당 200,000원
2. 현황조사수수료
건당 63,260원
3. 매각수수료
청구금액 1천만원 이하 : 청구금액×0.02 + 3,000원
청구금액 1천만원 초과 5천만원 이하 : (청구금액-1천만원)×0.015 + 203,000원
청구금액 5천만원 초과 1억원 이하 : (청구금액-5천만원)×0.01 + 803,000원
청구금액 1억원 초과 3억원까지 : (청구금액-1억원)×0.005 + 1,303,000원
청구금액 3억원 초과 5억원까지 : (청구금액-3억원)×0.003 + 2,303,000원
청구금액 5억원 초과 10억원까지 : (청구금액-5억원)×0.002 + 2,903,000원
청구금액 10억원 초과 : 3.903,000원(상한선)
4. 감정수수료
청구금액 1억 5천만원까지 : 금 200,000원
청구금액 1억 5천만원 초과 50억원까지 : 청구금액×0.0004 + 138,000원
청구금액 50억원 초과 : 청구금액×0.0002 + 1,138,000원
5. 유찰수수료
1회당 6,000원
6. 송달료
(신청서상 이해관계인수 + 3) ×10회분(1회분 2,700원)

※ 신청인이 법인일 경우에는 대표자의 자격을 증명할 자격증명서(예컨대, 법인등기부초본), 대리인을 통하여 신청할 경우에는 대리인의 자격을 증명할 위임장을 제출할 필요가 있습니다.

(3) 관할법원

강제경매신청의 관할 법원은 경매 대상 부동산의 소재지의 관할법원입니다.

 
경매개시결정
    강제경매 신청이 접수되면 집행법원은 신청서의 기재 및 첨부서류에 의하여 강제집행의 요건, 집행개시요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건(부동산이 채무자의 소유일 것, 압류금지 부동산이 아닐 것) 등에 관하여 형식적 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되면 강제경매 개시결정을 합니다.

임의경매 신청이 접수된 경우에도 집행법원은 임의경매에 필요한 요건에 관하여 심사를 하여, 신청이 적법하다고 인정되는 임의경매 개시결정을 합니다.

 
경매개시결정 기입등기의 촉탁
    집행법원이 경매개시결정을 하였을 때에는 그 사유를 등기부에 기입할 것을 등기관에게 직권으로 촉탁하여야 하며, 등기관은 위 촉탁에 의하여 경매개시결정의 기입등기를 하게 됩니다.
 
경매개시결정문의 송달
   

채무자에 대한 개시결정의 송달은 경매절차 진행의 적법유효요건으로 되어 있기 때문에 경매개시결정정본을 채무자에게 송달하게 됩니다. 임의경매의 경우에는 소유자에게 송달하여야 하나, 실무상은 대개의 경우 소유자와 채무자 모두에게 송달하고 있습니다.